在上一篇《柱子更小、得房率更高！精工绿筑PEC装配式，解锁装配式建筑全新解决方案》中，我们从构造、受力、生产、标准、应用等维度，拆解了PEC（部分包覆钢-混凝土组合结构）的技术底子。本篇，我们将聚焦项目落地场景，围绕大家关心的得房率，细算一笔实用“面积账”。

首先，我们先了解下什么是得房率？在房地产和建筑领域，得房率通常指套内可供住户实际支配的净面积（不含墙体、柱等结构占据的空间）与建筑面积的比值。得房率越高，意味着购房者花同样的钱，能实际使用、摆放家具的空间越大。

那么得房率的上限，是谁决定的？得房率不只是户型设计问题，很大程度由结构体系决定。

上海装配式建筑有硬性指标，满足预制率≥40%或装配率≥60%其一即可。如果主体结构没有预制构件，只能依靠装配式装修拉高装配率，造价随之上升。让主体结构承担预制任务，经济性更好，这时就需要选择：PC预制混凝土，或是PEC钢-混组合结构。

以精工绿筑承建的星光嘉寓·1588嘉园项目为例，同一栋建筑，我们对比两套剪力墙方案：PEC钢-混组合剪力墙 VS 传统混凝土剪力墙，以看清两者的差异。

项目样本：星光嘉寓·1588嘉园1#楼，23层公寓，地上建筑面积约1.91万㎡

1.承重墙吃掉的，就是得房率的损耗

在施工图纸上，承重墙只是一条线；但落到实际户型中，它直接变成了被占用的实体面积，不仅限制了室内的隔墙划分，更直接拉低了得房率。

混凝土剪力墙布置方案，承重墙以长墙形式密布（红色）

PEC 剪力墙布置方案，承重墙（品红色）数量与长度大幅减少

同一栋楼，两套方案差多少？先看占比。

承重墙占建筑面积比例对比

数据对比非常直观：

• 混凝土剪力墙：承重墙占建筑面积比例为 5.8%。

• PEC剪力墙：承重墙占建筑面积比例降至 1.6%。

  相差的4.2个百分点，换算成实际面积：单层承重墙面积由 48.39㎡ 降至 13.53㎡；整栋23层汇总，墙体总面积减少了 801.78㎡。

当然，这801.78㎡并非全是套内面积，扣除必须保留的外墙、分户墙和公区墙体后，真正释放出来的、可以直接摆放家具的套内可用面积为：单层 4.4㎡，全楼合计101.2㎡。

套内减少的墙体（绿色），这些位置原本是承重墙，现在成为可用空间

为什么PEC能把墙做薄？

核心在于其钢混组合构造：型钢骨架在工厂预制，再到现场后浇混凝土。

受力主要靠型钢，混凝土则提供刚度与防火保护，反过来又约束住钢板，防止其受力后局部屈曲。截面小了，墙自然就薄了。墙体变薄后，不仅可实现更大柱距、减少凸梁凸柱，室内隔墙的排布也更加灵活。

2.不能只看结构单方造价

PEC体系用钢量更高：合计 88.42kg/㎡，对比混凝土方案 58kg/㎡，每平米增加 30.42kg，整栋多耗用约 581 吨钢材。型钢加工、工厂拼装推高主体结构直接成本，单纯对比主体单方造价，混凝土方案更便宜。

用钢量拆解对比

但完整测算要把多重收益纳入核算：

不难看出，评价PEC体系不能简单拿传统混凝土剪力墙的单方造价做一刀切对比。墙体带来的套内面积增益、装配化带来的工期价值、户型改造的长期运营价值，都应当纳入综合评估。

注：本项目测算结果仅适用于星光嘉寓·1588嘉园1#楼，不同项目条件不同，结论不可直接复制。

3.简易评估四步法

我们整理了一套简易评估四步法，做结构方案必选时可以参考：

STEP 01算清套内面积差

把两套方案的承重墙占比和套内净面积摆到一起，别只比建筑面积。本案 PEC 方案是 5.8% 到 1.6%。

STEP 02把面积折进售价或租金

多出来的套内面积按项目实际售价或租金折算，再拿结果和结构成本对。

STEP 03工期也要进模型

把工期折现算进去，别只比结构合同价。

STEP 04自持、租赁项目再加一项

把户型可变性折算成运营收益，本案两室套间可增 0.5㎡。

大家在做方案对比时，可以参考以上四步评估逻辑，综合权衡造价、空间、运营三者关系。

精工绿筑

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